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      長租公寓行業陣痛不斷 “野蠻生長”后迎來夢醒時分
      李潔財聯社發布時間:2020年12月29日 09:47:49

      (網經社訊)2020年的長租公寓行業,可謂陣痛不斷。

        多家長租公寓運營商在2020年出現資金問題,即使是蛋殼、青客這樣的“頭部”企業也未能幸免。尤其是蛋殼公寓事件,引發各方對長租公寓行業癥結何在、今后何去何從的熱議。

        接受記者采訪的專家認為,雖然疫情對租賃市場造成不小沖擊,但并非長租公寓企業遭遇生存難題的源頭,只能算是誘因之一。租金貸在推動行業快速發展的同時,也放大了行業的風險。為擴大規模,部分長租公寓運營商采取“高進低出”模式,一味追求“野蠻生長”,并未充分考慮現金流安全、商業模式可持續性。

        因長租公寓涉及面廣、社會影響較大,多地監管部門紛紛發文,對長租公寓行業進行規范。

        “今年對長租公寓行業而言是很關鍵的一年。內外交錯之中,長租公寓運營企業面臨戰略方向的調整。蛋殼公寓事件也暴露出,長租公寓行業需要更加完善的監管政策。預計明年相關政策將更加完善,政策支持及監管有望進一步細化。”諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示。

        年內30余家長租公寓機構爆倉

        受疫情等因素影響,今年不少城市房屋出租空置率有所上升,部分長租公寓機構因流動性短缺問題加劇,陷入資金危機。

        杭州、武漢、重慶成都、合肥等城市,先后出現長租公寓企業爆倉、跑路等現象。據財聯社記者不完全統計,2020年全國至少已有30家長租公寓企業相繼爆倉,這其中包括友客、巢客、嵐越、適享公寓、寓意公寓、嗨客、匠寓、城家、詩品、夢嶺等中小型長租公寓企業。

        據天眼查專業版數據,以工商登記為準,全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓企業約有170家,占相關企業總量的15%。

        不僅是中小型長租公寓企業,一些大型長租公寓運營商,也是狀況頻出。

        2020年5月,市場一度出現“長租公寓第一股”青客公寓破產傳聞,隨后該公司進行了否認。財聯社記者從行業內知情人士處獲悉,當時青客公寓實際上已經爆倉,其負責人也被約談過,不過在政府支持下,由建行進場接盤。

        與此同時,長租公寓龍頭企業自如,在五月也傳出資金鏈緊張的消息。多位自如業主接連發聲,稱自如方面要求業主降低租金,否則將單方面解約。景暉智庫首席經濟學家胡景暉曾指出,“自如聯系業主降租金的核心原因,是現金流出現了問題。”

        蛋殼公寓的情況則更加嚴峻。今年上半年該公司屢次被曝出資金緊張,下半年,問題愈演愈烈。10月份,多地出現蛋殼公寓合作商上門討債事件。11月6日,央視點名曝光了蛋殼公寓,披露其“深陷流動性危機”。

        資金問題背后的商業模式拷問

        多位接受記者采訪的專家認為,“高進低出,長收短付”模式,是長租公寓出問題的主因。

        上述模式需要運營企業不斷做大規模、不斷引入新租客、租金不斷上漲,才能持續下去。一旦遭遇市場下行,租客減少、租金上漲乏力,這種模式便無法持續下去。

        “激進擴張疊加疫情影響,令長租公寓運營商資金短缺問題進一步凸顯。”克而瑞首席分析師董浩表示。

        克而瑞在一份研究報告指出,作為創業系的長租公寓平臺,資本市場熱度褪去后,如果自身造血能力較弱,規模擴張越大,越容易造成企業虧損加劇。

        以青客公寓為例,其近幾年財務狀況堪憂。2017年-2019年,該公司連續三年出現虧損,虧損額分別為2.45億元、4.99億元和4.98億元。據青客公寓2020年上半年財務報告,截至3月31日,公司凈虧損約4.168億元,相較于去年同期增加1.153億元,虧損進一步擴大。

        蛋殼公寓在今年“出事”之前,已連續三年出現虧損。據蛋殼招股書財報,2017年-2019年和2020年第一季度,其凈虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.47億元和12.34億元;經營活動產業的現金流量凈額分別為1.15億元、-11.64億元、-19.11億和-1.21億元。

        就長租公寓所面臨的財務問題,董浩表示,機構化的租賃服務商前期成本壓力大,從收房到出租存在時間差,并且前期收房、改造、裝修、配置等成本都要提前支付,擴張階段的企業收入成本在時間上不匹配的問題更加突出。這種模式一旦遭遇現金流趨緊,企業將面臨很大財務壓力。

        克而瑞在前述報告中指出,當前長租公寓仍處于發展階段,參與者多為初創公司,還有少量中介和房企。在爭規模階段,初創企業運用互聯網思維采取較激進擴張,盲目補貼做大規模,資本離場后很容易因資金短缺而陷入困境。

        “未來行業競爭格局趨穩,需依靠平臺自身造血能力維持成長。行業應回歸重資產、長周期邏輯,注重精細化管理的道路上,通過提升服務附加值并向平臺化發展,適當合理結合互聯網思維,來提升自身造血能力。”董浩表示。

        應從“野蠻生長”轉向精細化運營

        對于長租公寓運營企業如何破解目前困境,業內人士認為應從內、外兩個角度來分析。

        “從當下到未來,長租公寓運營機構擺脫套利模式,轉型運營是大趨勢。”世聯行聯席董事長陳勁松此前向記者表示。

        在諸葛找房數據研究中心分析師陳霄看來,從長租公寓企業本身來看,隨著行業集中度不斷提升,加之疫情的沖擊,野蠻擴張的模式已經不適應當前的市場環境。

        “未來長租公寓行業將走向精細化運營道路,這對企業運營能力提出了更高的要求,在服務水平和產品設計等方面都亟待提升。”陳霄在接受記者采訪時說。

        從外部而言,加強對這一行業的規范和監管,迫在眉睫。

        針對近期長租公寓爆倉、跑路等現象,日前多地發布通知,要求對住房租賃企業所收租金和以房屋租賃貸款方式獲得的資金進行專項監管,并對“穩租金”提出相關規定。

        其中,西安、杭州、重慶和深圳四城政策主要加強平臺資金管理,避免資金被挪用,防止再次發生長租公寓爆倉事件;石家莊、成都、合肥和南京四城政策,主要包括加強平臺租賃合同監管、規范行業行為等。

        “這些舉措,是相關部門對長租公寓問題做出的積極反應,表明政府對規范住房租賃市場秩序、堵住長租公寓監管漏洞的決心。穩租金,可能會成為調控一個重要方向。”陳霄說。

        一位長租公寓行業的資深從業者告訴記者,“現在政府部門已經高度關注這一市場。以北京為例,明年北京‘兩會’上,或許會出臺地方性房屋租賃法,涵蓋長租公寓資金監管等內容。屆時整個市場將會發生很大的變化。”

        北京房地產中介行業協會會長李文杰在公開場合表示,伴隨各項制度的規范度進一步提高,對行業保障和鼓勵政策的出臺,期待未來會有平臺化的公司,來提高自身標準及消費者體驗,從而帶動整個行業水平提升。

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